Kutak Za Iznajmljivače

Što svaki iznajmljivač mora imati u slučaju inspekcijskog nadzora? Koje su obaveze iznajmljivača i što mora plaćati?

Na hrvatskom turističkom tržištu iz godine u godinu raste broj privatnih iznajmljivača apartmana, vila te kuća za odmor. Turista je sve više, zarada je sjajna i praktički svatko tko ima bilo kakvu nekretninu na obali odlučuje se za biznis iznajmljivanja. Stoga donosimo informacije o tome što sve treba imati u apartmanu kako bi se zadovoljili propisi i regulative.

Pod uvjetima utvrđenim Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti  (NN 138/06); (NN 152/08); (NN 43/09); (NN 88/10); (NN 50/12); (NN 80/13) i drugim propisima, fizička osoba koja nije obrtnik ili trgovac pojedinac (u daljnjem tekstu: iznajmljivač) smije iznajmljivati gostima sobe, apartmane i kuće za odmor, kojih je vlasnik, do ukupno najviše 10 soba, odnosno 20 postelja.

1. Rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu

Svaki iznajmljivač dužan je imati Rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu (Rješenje o kategorizaciji) i bez toga ne smije iznajmljivati svoje kapacitete. Ako to već nemate, možete podnijeti Zahtjev u Županijskom uredu državne uprave. Potrebna vam je preslika osobne iskaznice, dokaz o vlasništvu, dokaz da se građevina može koristiti i izjava o zajedničkom kućanstvu. Također je nužno i kategorizirati objekt. Zahtjev za kategorizacijom također se podnosi u Županijskom uredu državne uprave i točno je propisana minimalna kvadratura i oprema koju treba imati soba ili apartman za određeni broj zvjezdica.

S obzirom na to da je većina smještajnih jedinica apartmanskog tipa, donosimo vam dokument Uvjeti za kategorije apartmana i kuće za odmor gdje su vrlo detaljno navedeni svi uvjeti i specifikacije za te kategorije.

2. Označavanje smještaja standardiziranom pločom

Na ulazu u vaš smještajni objekt ili negdje u neposrednoj blizini ulaza trebate na vidljivom mjestu postaviti standardiziranu plavu ploču, tj. natpis koji označuje vrstu i kategoriju objekta). To može biti apartman, soba, studio apartman, kuća za odmor itd.

Zahtjev za nabavu standardiziranih ploča kojima su iznajmljivači dužni označiti vrstu i kategoriju objekta dostavlja se  prozivođačima koji imaju suglasnost Ministarstva. Proizvođaču je potrebno poslati: kopiju uplatnice, kopiju rješenja o kategorizaciji, točnu adresu na koju treba isporučiti ploču. Ovlašteni su:

1. Robi obrt za usluge reklamiranja, vl. Vesela Mikić ( Put Nina 129a, 23000 Zadar; tel: 023 220 655; e-mail: reklame.mikic@gmail.com )
2. Jaguar d.o.o. ( Hrvojeva 6, 21000 Split; tel: 021 343 888; e-mail: jaguar@post.htnet.hr )
3. Binar d.o.o. ( Livanjska 12, 21000 Split; tel: 021 344 442; e-mail: binar@st.htnet.hr )
4. Greis d.o.o. ( Most Raša b.b., 52223 Raša; tel: 091 185 2287; e-mail: tiskara.greis@gmail.com )
5. Negras d.o.o. ( Županićeva 6, 52440 Poreč; 052 431 046; e-mail: info.negras@gmail.com )
6. Kordun marketing d.o.o. ( Matka Laginje 10, 47000 Karlovac; tel: 047 645 561; e-mail: prodaja-lav@kordun.hr )

3. Cjenik usluga

Svi iznajmljivači moraju imati službeni cjenik svojih usluga izražen u kunama te dostupan i istaknut u svakoj smještajnoj jedinici. Tih se cijena, dakako, iznajmljivači trebaju pridržavati, tj. ne smije se naplatiti viša cijena smještaja od one iskazane u cjeniku. Dok na istaknute cijene iznajmljivači mogu odobriti popust.

Cjenik u smještaju mora biti istaknut na vidljivom mjestu, a sadržaj cjenika je strogo propisan i obvezno mora sadržavati sljedeće podatke:

• Naziv smještajnog objekta, adresa objekta, ime i prezime iznajmljivača, OIB iznajmljivača
• Koju vrstu usluge nudite (noćenje u apartmanu za dvije / tri… osobe, noćenje s doručkom, itd.)
• Kako naplaćujete cijenu (po osobi, po noćenju u apartmanu, itd.)
• Sezone u kojima iznajmljujete (točni datumi od kada do kada vam traje predsezona i glavna sezona)
• Cijene moraju biti istaknute u Kunama (HRK)
• Istaknuti da li je boravišna pristojba uključena u cijenu ili nije, te u oba slučaja istaknuti iznosi bor. pristojba
• Istaknuti da li je PDV uključen u cijenu ili nije
  
• Istaknuti ako "Iznajmljivač ne podliježe plaćanju PDV-a prema odredbama čl. 22 zakona o PDV-u." (u većini slučajeva privatni iznajmljivači ne podližu plaćanju PDV-a)
• Istaknuti ako nudite dodatne usluge i koliko ih naplaćujete (npr. kućni ljubimci, klima i sl.)
• Datum od kada je cjenik počeo važiti (najčešće dan izrade cjenika)
  
• Potpis vlasnika

Dobro je imati cjenik preveden na nekoliko stranih jezika kako biste izbjegli sve eventualne nesporazume s gostima.

Primjer cjenika možete pogledati ovdje: LINK NA CJENIK

4. Izdavanje računa

Izdavanje računa za iznajmljivače vrlo je jasno definirano. Iznajmljivač koji pruža ugostiteljske usluge u domaćinstvu dužan je izdati račun gostima za svaku izvršenu uslugu. Dakle, bez obzira na koji je način došao gost, kada je došao, kome je gost platio i slično, iznajmljivač je dužan ispisati izlazni račun za pruženu uslugu (riječ je dakle o usluzi pružanja smještaja putnicima odnosno turistima). Blok računa može se kupiti u Narodnim novinama.

Treba li iznajmljivač izdati račun ako je gost već sve platio agenciji?
Kada je gost sve troškove već platio turističkoj agenciji preko koje je došao do iznajmljivača, iznajmljivač je opet dužan izdati račun, ali u ovom slučaju agenciji, jer mu je agencija platila ili će mu platiti za pružene usluge gostu. Tada je dakle iznajmljivač dužan ispostaviti račun na ime agencije (a ne gosta, jer je gost već dobio račun od agencije) te navesti sve potrebne stavke na takvom računu (naziv agencije, njeno sjedište, OIB i slično…).

Što sve mora stajati na računu iznajmljivača?
Račun koji iznajmljivači izdaju gostima ili turističkoj agenciji mora sadržavati sljedeće podatke:
- Broj računa (npr. 1/2017, za prvi račun izdan u 2017. godini)
- Podatke o iznajmljivaču (ime i prezime, adresu objekta, OIB)
- Podatke o gostu ili agenciji (ime i prezime gosta odnosno naziv agencije i njeni podaci)
- Vrsta usluge – najam apartmana, sobe ili kuće za odmor, usluge koje dodatno naplaćujete, npr. usluga prehrane itd.
- Količina obavljenih usluga – broj iznajmljenih jedinica te broj noćenja
- Jedinična cijena usluge – cijena pojedinačne usluge koja obavezno mora biti u skladu s važećim cjenikom (taj detalj inspektori posebno provjeravaju)
- Cijene prvenstveno moraju biti izražene u kunama, a ako želite možete dodati i cijenu u eurima

- Ukupan iznos usluge i iznos za naplatu – na ukupan iznos usluge možete ako želite obračunati popust (ne morate nužno navoditi postotak). Konačni iznos za naplatu je dakle onaj koji dobijete kada popust oduzmete od ukupne cijene usluge. Ako npr. noćenje košta 500 kn, a popust je 100 kn, ukupna cijena je 400 kn.

- Boravišna pristojba – iznajmljivači koji boravišnu pristojbu plaćaju paušalno nisu obvezni navoditi iznose u izdanom računu. Oni koji boravišnu pristojbu plaćaju po ostvarenom noćenju navode iznose koji su propisani za razred mjesta gdje se nalazi smještajni objekt te za dob gosta. Odrasli plaćaju puni iznos boravišne pristojbe, djeca od 12 do 18 godina 50 posto, a djeca ispod 12 godina oslobođena su plaćanja.

- Nadnevak izdavanja računa
- Potpis – vaš potpis koji je obvezan (pečat niste dužni imati)
- Porez na dodanu vrijednost (PDV) – pod uvjetom da ste obveznik PDV-a.

Što se tiče samog izdavanja računa, on se može izdati (i naplatiti) po dolasku gosta u smještajni objekt ili po odlasku. I na kraju zapamtite, najvažnije je da se račun poklapa s vašim službenim cjenikom. Ne smijete gostu naplatiti veću cijenu nego što je na cjeniku

5. Knjiga evidencije prometa

Iznajmljivači su dužni sve izdane račune upisivati u knjigu evidencije prometa. Knjiga evidencije prometa može se kupiti u Narodnim Novinama ili skinuti obrazac "EP" te njega ispunjavati. Na kraju sezone / godine, na ukupan iznos iz Knjige prometa potrebno je ispuniti obrazac "TZ" i uplatiti članarinu turističkoj zajednici (za Medulin 0,16150% od ukupnog iznosa).

Iznos turističke članarine i boravišne pristojbe po turističkim mjestima možete pogledati OVDJE.

6. Prijava gostiju u sustav E-Visitor

Iznajmljivači su donedavno bili dužni voditi i knjigu gostiju, tj. popis svih gostiju, a koji je trebalo čuvati minimalno dvije godine (stari način). Ipak, s uvođenjem online sustava E-Visitor, ako ste sve goste unijeli u sustav, tada niste dužni posebno voditi i knjigu gostiju. Goste je potrebno u roku od 24 sata od dolaska prijaviti u sustav e-Visitor te ih također i odjaviti u roku od 24 sata po odlasku. Sustav eVisitor znatno je olakšao poslovanje iznajmljivačima. Tako više ne moraju fizički odlaziti u Turističku zajednicu (osim ako ne posjedujete računalo ili tablet pa prijavu i odjavu i dalje obavljate u mjesnoj Turističkoj zajednici) i nema dodatne obveze posebnog vođenja popisa gostiju. Svi gosti – strani državljani automatski se prijavljuju i u MUP koji potom automatski povlači podatke iz tog sustava. Za često postavljana pitanja u vezi sustava eVisitor kliknite ovdje.

7. Knjiga prigovora

Iznajmljivači moraju gostima omogućiti pisani prigovor u knjizi prigovora. U apartmanu mora osatviti gostu Obavijest o prigovorima i knjigu / bilježnicu gdje gost može upisati prigovor. Gost uz takav prigovor treba ostaviti kućnu adresu ili pak adresu e-pošte na koju mu je iznajmljivač dužan odgovoriti u roku od najkasnije 15 dana. Iznajmljivač je također dužan sačuvati kopiju svog odgovora na prigovor gosta.

OPCIONALNO:

Osiguranje - iznajmljivači po zakonu nisu obvezni imati osiguranje, ali preporučuje se da to imaju. Danas postoje razne specijalizirane police turističkog osiguranja koje iznajmljivače štite od provala u apartman za vrijeme boravka gosta, uništenih stvari u vlasništvu gosta, šteta u apartmanu (kućanski aparati, namještaj…) koje mogu počiniti gosti itd. Godišnja cijena osiguranja za apartman od 45 m2 kreće se već od 350 kn. Danas gotovo sve osiguravajuće kuće nude takve oblike osiguranja koji su kreirani specijalno za iznajmljivače.

(tekstovi posuđeni sa www.iznajmljivači.hr, www.klub-iznajmljivaca.com, www.cimerfraj.hr, www.tzomedulin.org)